上海叫停商业地产个人信贷释放调控信号

本文摘要：8月23日，上海银监局收到商业地产信贷风险提醒，拒绝禁令个人消费信贷用作出售商业用房。同时，上海各商业银行必需在商业用房竣工验收沦为现房后，才能对买房人派发商业贷款，而之前则是在结构封顶后。据理解，限贷政策公布第一周以来，上海商业地产成交量已显著骤减。 21世纪区域不动产研究的数据也表明，限贷之前上海商业地产8月日均成交价大约96套、1.48万平方米；限贷之后日均成交价大约为73套、6437平方米。

8月23日，上海银监局收到商业地产信贷风险提醒，拒绝禁令个人消费信贷用作出售商业用房。同时，上海各商业银行必需在商业用房竣工验收沦为现房后，才能对买房人派发商业贷款，而之前则是在结构封顶后。据理解，限贷政策公布第一周以来，上海商业地产成交量已显著骤减。

21世纪区域不动产研究的数据也表明，限贷之前上海商业地产8月日均成交价大约96套、1.48万平方米；限贷之后日均成交价大约为73套、6437平方米。涉及业内人士回应，上海银监局取消个人消费类贷款购买商业地产，从宏观层面来看，放宽银根是主要诱因。在当前，商业地产被热炒后已积存了大量风险，国家并不期望过多的资金流向商业地产。

这也意味著时隔住宅类项目后，商业地产通过消费类贷款购房的擦边球可能性为零，个人消费类贷款购房时代月结束。同时，上海银监局打开出租汽车先河，不回避在未来银行全面暂停商业地产购房贷款的有可能，商业地产或将首先拒绝接受金融手段的调控。提升商业地产研发门槛据21世纪不动产上海区域市场中心统计资料表明，不受住宅出租汽车导致的购买力移往影响，上半年上海市新建商业、办公项目总计成交价面积为近五年最高值；成交价均价约2.13万元/平方米，同比大上涨39.7%，为历史最低位；今年上半年全市商业、办公项目供销比由去年同期的1.27:1收窄至如今的1.06:1,其中4-7月商业地产市场倒数4月呈现出供不应求的局面。

据理解，在实际操作中，个人消费信贷分无抵押和有抵押两种，其中有抵押的个人消费信贷额度较小，需要牵涉到投资商业地产部分。银行对于消费贷款的额度也有适当容许，一般不多达50万元。

有关调查结果显示，在商业投资客群中，只有很少部分用于个人消费贷款来购买物业，粗略估计其市场比重不多达10%。因此，此次有限的多是有抵押个人消费贷款的商业投资客群。而对于商业地产开发商来说，完工后方可发放贷款的规定，影响极为愤恨。

因为，从结构封顶到竣工验收，还有非常的组装工程量，封顶先前工程的资金消耗在某些高端项目中大都占3~4成甚至更高。有关人士分析指出，贷款派发时间延后，让原本研发商业紧绷的资金状况雪上加霜。这毫无疑问不会压低了商业地产的研发门槛，从而挡住了部分企业转入商业地产研发的步伐。

但另有人士指出，上海全面取消之后，对整体市场交易的影响力主要集中于在一些小标的商用物业，对于大型的商铺、办公楼投资则影响力较为受限。比起较为成熟期的中心区，外围的小商铺所不受影响或更加显著。

写字楼或现商机此前有分析师指出，对未完工商业地产项目的限贷政策，很可能会沦为那些已完工的商业地产项目、特别是在是写字楼的商机。据世邦魏理仕集团(CBRE)全球近期租金指数表明，2011年第二季度的租金指数同比快速增长7.4%。在亚太地区经济展现出的推展下，这是该指数倒数五个季度表明快速增长。

世邦魏理仕集团全球首席经济学家雷蒙德托特博士回应：尽管2011年第二季度全球经济举步维艰，但全球商业地产展现出却好于上一季度。由于许多市场新的建筑受限，租户持续面对着缺乏替代性空间自由选择的状况，这有助租金趋稳或取得有助于的快速增长。据涉及数据监控表明，上海写字楼2010年1~6月份成交量69万平方米，成交价均价20160元/平方；而今年1~6月份，成交价面积93万平方米，成交价均价25720元/平方，成交价面积同比下跌34.1%，成交价均价同比下跌27.6%。

仲量联行公布今年第二季度上海房地产市场运营报告表明，由于跨国公司持续强大的扩展市场需求，推展上海甲级写字楼市场平均值租金环比下跌4.6%，至每平方米每天8.3元。今年上半年上海办公楼租金涨幅高达11.5%。据上海网上房地产表明，截至日前，上海的办公楼可售面积仅有为396.5万平方米，而商铺可售面积已约606万平方米，商铺和办公楼的比例大体在2:3之间。

这也在一定程度上解释办公楼有可能更加不受市场青睐。评论员杨晨青指出，仍然以来投资商业地产仅次于的风险即是项目规划与实际运营之间的高差，而现房产品的益处正是可以让投资人必要看见原始的、早已开始运作的产品，这毫无疑问为投资者回避了商业地产项目仅次于的不确认因素。如果银监会新规严格执行，则那些针对比较中低端投资客的小面积商铺类产品销售将受到仅次于影响，而当前市场上诸多SOHO、LOFT等具有招商概念的项目也将遭遇挑战。

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